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売却時のよくある質問

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不動産の売却時によくある質問です。

Q&A

Q.媒介契約とは何ですか?

A.不動産業者に売却(購入)の依頼をする際には、媒介契約を結ぶ必要があります。専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

・専属専任媒介契約は、1社だけに依頼する形式で、契約期間は3ヶ月以内、依頼された不動産業者は依頼者へ1週間に 1回の文書(メール可)による報告、流通機構への登録義務があります。自己発見取引といって、自分で購入者を見つけて契約する行為は禁止です。

・専任媒介契約は、1社だけに依頼する形式で、契約期間は3ヶ月以内、依頼された不動産は依頼者へ2週間に1回の文書(メール可)報告、流通機構への登録義務があります。自己発見取引は禁止されていません。

・一般媒介契約は、同時に数社依頼する形式で、期間の定めはなく(行政指導は3ヶ月以内)、依頼者への報告義務、流通機構への登録義務はありせん。自己発見取引も禁止されていません。

 

Q.不動産流通機構(レインズ)とは何ですか?

A.不動産業者により構成され、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣に指定された組織で、通称REINS(レインズ)というシステムを運用しています。不動産業者に不動産の売却を依頼する際には媒介契約を結びますが、専属専任媒介契約の場合5営業日以内、専任媒介契約の場合7営業日以内に依頼をされた不動産業者は物件の情報を登録する義務を負います。登録された物件は、他の不動産業者が客付け出来る仕組みです。一般媒介契約には登録義務はありません。

 

Q.同時査定サイト、一括査定サイトってどうですか?

A.一括査定と言って一度の入力で数社から査定をもらうことが出来るサイトがあります。査定依頼をするとサイトに登録してある不動産業者に同時に連絡が入ります。不動産業者は査定サイトから1件査定の情報が入ると、数万円の情報料を査定サイトに支払う仕組みです。たとえば5社加盟してると、5社から査定の結果報告が来ます。各社競争なので適正価格を提示する業者はいいのですが、中には価格を吊り上げて仕事を取ろうしたり、やや強い売り込みが入ることがあるので
おすすめはしません。

 

Q.高く査定した不動産屋さんに決めようと思いますがどうですか?

A.不動産の査定は、車の買い取り査定とは違います。市場に売りに出す場合にいくら位が適正価格であるか、売却できるであろうかを算定したものです。高い査定額を提示したからといって、必ずしもその価格で売れる保証はありません。媒介契約を取るために高い査定額を提示されているかもしれません。結局、売れずに時間が過ぎて、適正価格を大きく割り込んで売却せざるを得なくなることもありますので必ずしも高い査定額に惑わされない方が賢明です。

 

Q.権利証を無くしたのですが、売ることは出来ますか?

A.権利証(登記済証)の再発行は出来ません。しかし不動産に関する権利が無くなってしまうわけではなく、売る事ももちろん出来ます。「事前通知制度」あるいは「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」を利用して登記申請することになります。「事前通知制度」は本人限定郵便を使って本人確認を行うものですが、実務上は後者の方法で、司法書士が本人と面談のうえ、運転免許証やパスポートで本人に間違いがないか確認して、その内容を本人確認情報として登記所に提供するということが多く行われています。当然、費用がかかりますので、権利証はあるにこしたことはありません。「5万ぐらいかかりますよ。」と言うと、必死に探して出てきたというケースがありました。権利証は誰が見ても大事そうな書類なので、捨てるということは考えにくいのでもう一度良く探してみてください。

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